Calculadora de financiamento
Calculadora de financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é a contratação de crédito para adquirir um imóvel, com entrada, taxa e prazo definidos. Compare Price (parcela fixa) e SAC (parcelas decrescentes) na mesma simulação: juros totais, primeira e última parcela e a tabela dos dois sistemas.
Utilize nossa Calculadora de Financiamento Imobiliário para estimar a parcela e o custo ao longo do tempo. Informe valor do imóvel, entrada, taxa e prazo. Se o cenário for outro tipo de crédito, confira também a Calculadora de empréstimo ou a Calculadora de financiamento de veículo.
A ferramenta calcula o valor financiado, as parcelas Price e SAC, o total pago e os juros acumulados para os parâmetros informados.
Índice
Dados da simulação
Informe valor do imóvel, entrada, taxa e prazo.
Valor do bem, taxa e prazo são obrigatórios e aparecem com *.
Ajuste os campos e clique em Simular para atualizar parcela, totais e detalhes.
Resultado da simulação
Confira parcela, totais e juros em Price e SAC.
Preencha valor do bem *, taxa * e prazo * e clique em Simular para ver parcela, totais e detalhes.
Detalhamento do resultado
Entenda o 1º mês lado a lado e, se quiser, abra a tabela completa.
Após simular com dados válidos, você poderá ler o 1º mês lado a lado (Price × SAC) e abrir a tabela completa.
Sobre esta calculadora
Contexto da ferramenta e referências usadas nesta simulação.
A calculadora de financiamento imobiliário compara Price e SAC e simula amortização extraordinária (reduzir prazo × reduzir parcela) a partir do valor financiado, prazo e taxa informados. Serve para ler parcela, juros e o perfil das prestações; o valor real da proposta pode variar por CET, seguros, tarifas e regras do credor. Os resultados não substituem a análise de um profissional especializado.
- Vigência considerada:
- referência 2026
- Última atualização neste site:
- 10/08/2026
Referências utilizadas
- Banco Central do Brasil — Educação financeira e séries do Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS)
- Histórico de atualizações no eCalculo
Entendendo financiamento imobiliário
Leitura complementar sobre o conceito e o cálculo.
Veja um cálculo na prática
Um cenário didático do primeiro valor ao resultado final.
Imóvel de R$ 400.000,00, entrada de R$ 80.000,00, taxa ilustrativa de 1,1% ao mês e prazo de 30 anos (360 meses). O mesmo cenário é calculado em Price e em SAC para comparar parcela, juros e o perfil das prestações. Condomínio, IPTU e manutenção ficam fora da parcela e entram no orçamento de posse.
Exemplo com valores padrão
- Valor financiado
- R$ 320.000,00
- Taxa usada no exemplo
- 1,1% ao mês (ilustrativa)
- Taxa efetiva anual (aprox.)
- 14,0% a.a.
- Prazo
- 360 meses
- Parcela Price (fixa)
- R$ 3.589,93
- 1ª parcela SAC
- R$ 4.408,89
- Última parcela SAC
- R$ 898,67
- Juros totais Price
- R$ 972.375,18
- Juros totais SAC
- R$ 635.360,00
- Diferença de juros (Price − SAC)
- R$ 337.015,18
- Leitura adicional (custo de posse)
- Condomínio, IPTU e manutenção não estão incluídos na parcela
Este exemplo é didático: compara Price e SAC com taxa constante. Propostas reais podem divergir por CET, tarifas, seguros, indexadores e arredondamento.
Interpretação
O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada. Price e SAC usam o mesmo principal, a mesma taxa e o mesmo prazo — muda só o desenho das parcelas.
No Price, a parcela fica em torno de R$ 3.589,93 o tempo todo. No SAC, a primeira parcela fica perto de R$ 4.408,89 e a última perto de R$ 898,67: começa mais alta e vai caindo.
Nesse exemplo, o SAC acumula cerca de R$ 337.015,18 a menos de juros que o Price, mas exige fôlego maior no começo do contrato. Quem escolhe pelo “caber no mês” precisa olhar a 1ª parcela do SAC, não só o total de juros.
Olhar só a parcela esconde o custo total: no mesmo valor e taxa, prazo maior costuma baixar a prestação e subir os juros acumulados — e o contrário vale para prazo menor. Propostas reais ainda somam CET, seguros e tarifas.
Entendendo o cálculo no exemplo
No Price, a parcela fixa fica em torno de R$ 3.589,93 para quitar R$ 320.000,00 em 360 meses. No SAC, a amortização do principal é constante: a 1ª parcela fica perto de R$ 4.408,89 e a última perto de R$ 898,67.
Os juros totais do Price neste exemplo ficam em cerca de R$ 972.375,18; no SAC, cerca de R$ 635.360,00. A diferença (cerca de R$ 337.015,18) mostra o trade-off típico: SAC costuma pagar menos juros, mas exige parcela inicial maior.
A tabela de amortização torna visível a dinâmica mês a mês: no começo o saldo é alto e a fatia de juros tende a ser maior; com o tempo a amortização ganha peso (no Price) ou a parcela inteira cai (no SAC).
Perguntas frequentes
Respostas para as dúvidas mais comuns sobre a simulação.
01A parcela do cronograma básico é a mesma do banco?
Não necessariamente. O cronograma básico considera taxa e prazo informados, sem custos acessórios e variações contratuais. O banco usa contrato real, seguros, tarifas e CET.
02Posso usar FGTS na entrada?
Muitas operações permitem usar o FGTS para entrada ou amortização, conforme regras da Caixa e da Receita. Isso altera o valor financiado e a parcela. Ajuste a entrada no campo para refletir o que você de fato vai dar à vista.
03O que significa “taxa ao ano”?
Se você escolher taxa anual, convertemos para taxa mensal equivalente com capitalização composta entre meses, para manter a mesma lógica de juros mês a mês na simulação.
04Posso financiar 100% do imóvel?
Normalmente há exigência de entrada mínima. Se a entrada for zero, o valor financiado seria o valor total do imóvel — esta calculadora só exige que a entrada seja menor que o valor do bem para haver financiamento.
05A tabela de amortização mostra tudo?
Ela mostra juros, amortização e saldo mês a mês em Price ou SAC. Começa com os primeiros 180 meses por desempenho; você pode carregar o restante ou ver o prazo inteiro. Serve para entender o perfil, não para substituir o extrato do credor.
06Vale comparar apenas a parcela inicial entre dois bancos?
Não é suficiente. A comparação deve considerar base de taxa, prazo, sistema de amortização, CET e custos acessórios. Parcela parecida no início pode levar a totais pagos bem diferentes no fim.
07Como considerar custos fora do financiamento na análise?
Inclua no orçamento mensal estimativas de condomínio, IPTU e manutenção, e no caixa inicial custos de aquisição como ITBI e registro. Isso melhora a leitura de sustentabilidade do contrato no longo prazo.
08Como usar cenários para reduzir risco de erro no planejamento?
Monte pelo menos três cenários (base, conservador e adverso) variando renda disponível e despesas fixas. Se o orçamento ficar muito pressionado no cenário conservador, a estrutura do financiamento pode estar agressiva para o seu contexto.
09Financiamento com TR ou IPCA: a simulação com taxa fixa substitui o contrato indexado?
Não. Contratos corrigidos por indexador seguem regras próprias de atualização do saldo e da parcela. Um exercício com taxa constante ensina amortização e sensibilidade a prazo; a proposta indexada exige leitura de cláusulas e CET específicos do credor.
10O que é portabilidade de financiamento imobiliário?
É a possibilidade regulada de transferir o saldo devedor para outra instituição em condições definidas em norma, quando atendidos requisitos. O objetivo típico é melhorar custo ou condições; o saldo e encargos oficiais valem mais que qualquer simulação antiga.
11Posso usar só a calculadora para decidir entre SAC e Price?
A calculadora compara Price e SAC no mesmo cenário (taxa, prazo e valor financiado). Serve para ver parcela, juros totais e o perfil mês a mês. A decisão real passa pelo CET, seguros e condições do contrato do banco.
12O que muda se eu amortizar um valor extra agora?
No bloco de amortização extraordinária você compara reduzir prazo (mantém a parcela e encurta o contrato) com reduzir parcela (mantém o prazo e baixa a mensalidade), em Price e SAC. Em geral reduzir prazo corta mais juros; o banco pode ter mínimos, tarifas e regras próprias de recálculo.
Ver também
Outras ferramentas do eCalculo que combinam com este cálculo.
Este cálculo é apenas uma simulação baseada nos dados informados e nas regras gerais consideradas pelo modelo. Os resultados são estimativas aproximadas e não substituem a análise individualizada de um profissional especializado, nem o holerite, TRCT, proposta contratual ou documento oficial. Também não garantem qualquer resultado financeiro.